«Стандартизировать классность дорогого жилья в Петербурге бесперспективно»
Гость программы — руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов
Фото: Business FM Петербург
Читайте также
Василий Селиванов: «Если строить социнфраструктуру за счёт бюджета, кв. метр подешевеет на 11 тысяч»
Этим летом Владимир Путин заявил, что у российских властей есть шанс впервые в истории кардинально решить жилищный вопрос. Правительство и ЦБ, в свою очередь, пытаются сгладить последствия «коронокризиса», в частности, с помощью более привлекательных ипотечных ставок и госпрограмм. О том, как снизить стоимость квадратного метра жилья, какой должна быть классность квартир, где брать земельные участки для новых проектов и как складываются взаимоотношения чиновников и застройщиков – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с руководителем холдинга LEGENDA Василием Селивановым.
Максим Морозов: Правительство и Центробанк пытаются сгладить последствия кризиса, который вызван пандемией. Беспрецедентно снижается ключевая ставка, вслед за ней ипотечная ставка. Как, учитывая нестабильность экономики, меняется спрос на недвижимость?
Василий Селиванов: Я не готов сказать, что сейчас постпандемия или «кризис прошел, мы сейчас готовы развиваться». Мы не понимаем, как дальше будет развиваться экономика. Пока у меня нет оптимистичных прогнозов. Да, в апреле-мае рынок сжался, да, многие покупатели отложили свои покупки, они ждали ясности. Безусловно, поддержку оказала льготная ипотека. В первую очередь, это максимально поддержало массовый сегмент, в средних сегментах это, скорее, добавило аргументов к тому, чтобы принимать решение сейчас. И мы видим некий отложенный спрос по июльским сделкам, по активности в августе. Люди, которые взяли паузу, многие из них готовы возвращаться на рынок. Мы сейчас наблюдаем огромный приток потенциальных клиентов, которые говорят: вы знаете, я не очень-то задумывался о том, как я неправильно живу, но сейчас, три месяца находясь в квартире, я понял, что у меня квартира совсем не соответствует ни составу моей семьи, ни удобству, ни комфорту, ни функциональности. И я не то чтобы планировал, но сейчас я точно буду заниматься улучшением своих жилищных условий. В этом смысле появляется дополнительный новый пласт клиентов, мы его чувствуем и на него рассчитываем.
Максим Морозов: Примерно о том же самом Владимир Путин этим летом заявил – у России появился исторический шанс решить жилищный вопрос. Как вам видится развитие рынка недвижимости с точки зрения себестоимости строительства? Путин говорил как раз, что нужно снижать себестоимость строительства. Цены на жилье, появление новых проектов, новых решений, прогнозы развития?
Василий Селиванов: Нужно создать условия, чтобы строить было легко, и чтобы выйти на площадку было легко. Это самое главное. Сегодня строительная доля себестоимости составляет 50-60% от полной себестоимости.
Максим Морозов: А остальные издержки?
Василий Селиванов: Все остальное, непосредственно к стоящему зданию не имеющее отношения. И там ресурсы для сокращения себестоимости большие. Искать их в строительной себестоимости не нужно, строители уже отшлифовали все, что могли.
Максим Морозов: То есть вы имеете в виду забюрократизированность, коррупционную составляющую?
Василий Селиванов: Во-первых, риски, которые девелопер несет, не понимая предсказуемости выхода на площадку. Выйдет он на строительство через или через три – он не знает. Приобретая участок, он не может в полной мере оценить градостроительные риски. И пресловутое перекладывание социальной инфраструктуры на застройщиков. Все-таки каждый должен заниматься своим делом, и если власть говорит, что у нас нет источников финансирования социальной инфраструктуры, стройте это сами.
Максим Морозов: То есть я бы даже сказал, что это перекладывание не на застройщика, а в конечном итоге…
Василий Селиванов: На покупателя, да. Я чувствую неготовность власти обсуждать это. Если в бюджете нет средств, наверное, надо думать о том, как они там должны оказаться. В том числе за счет пресловутого забытого и добитого инвестиционного климата. Про налоги не мешало бы вспомнить, откуда они поступают. Мы сегодня имеем в строительной себестоимости, обремененной социальными обязательствами, 10-12 тысяч рублей с метра.
Максим Морозов: То есть это потенциал снижения – 10-12?
Василий Селиванов: Прямой, да. Я не раз об этом говорил, я предлагал такую простую формулу: оставьте строителям проектирование и строительство в границах их участков и спрашивайте за качество. Нельзя спрашивать и за качество дома, и еще за то, что вокруг застройщик должен достроить. Кто является покупателями жилья? Не инопланетяне, не гуманоиды какие-то. В Петербурге 80% сделок – это горожане, улучшающие свои жилищные условия.
Максим Морозов: Социальная политика государства, по сути.
Василий Селиванов: И они платят за эту социальную инфраструктуру. То есть они один раз заплатили налоги, а второй раз потом в цене каждого метра, в цене квартиры еще платят за то, чтобы рядом была школа, рядом были дороги и рядом были детские сады.
Максим Морозов: Парадоксальная ситуация сложилась на рынке, поскольку отсутствует общепринятая классификация классности жилья и каждый девелопер понимает по-своему – элит, стандарт, бизнес. Неслучайно в рекламе появляется «настоящий» бизнес-класс, как будто весь остальной не настоящий. Почему до сих пор, хотя рынок уже сравнительно развит, не сложилась единая общепризнанная классификация, и может быть она и не нужна?
Василий Селиванов: Я, скорее, исхожу из того, что нужны базовые стандарты, обязательные для массового жилья.
Максим Морозов: И покупателю проще будет ориентироваться в море предложений.
Василий Селиванов: Как минимум это он получит гарантированно. Я, кстати, не сторонник здесь вводить обязательную отделку, но прописать, какие требования к продукту должны быть выполнены, очень важно. А дальше, в частности в Петербурге, сейчас настолько большое происходит расслоение проектов по локациям, по начинке, что стараться это образом стандартизировать, на мой взгляд, в текущей перспективе бессмысленно. Все равно каждый будет придумывать что-то свое. Поля, так сказать, колхозные, капустные закончились, все оттуда убегают – кто убежал, тот молодец, кто нет, там и полег. Все возвращаются в город. Изменилась карта локационная в принципе, девелоперы активно используют «серый пояс».
Максим Морозов: Но земельного банка больше не стало, интересных пятен в городе сравнительно немного.
Василий Селиванов: Земли подготовленной в городе очень мало, если не сказать нет, а ресурсов земельных – много. И это вопрос, скорее, не столько к девелоперам, а сколько к власти, которая должна создать условия вовлечения ужасных территорий – редевелопмент…
Максим Морозов: Реновация…
Василий Селиванов: И в этом смысле нужно, конечно, получить однозначный ответ: как Петербург с точки зрения Генплана будет развиваться. Потому что сейчас есть некое шатание.
Максим Морозов: А есть вообще стратегическое понимание? Мы город какой: город-музей, город-памятник, город университетов? Мне кажется, нет стратегического понимания.
Василий Селиванов: Власть говорит, что она понимает, а мы – нет. Есть градостроительная документация, есть законы, они достаточно хорошо описывают каждый участок земли. И ты, вроде, смотря на документацию, понимаешь, что можно, а что нет. Но когда ты непосредственно начинаешь что-то делать, ты сталкиваешься с огромным количеством неясностей или нежелания принимать решение. Проекты, которые сегодня ведут девелоперы на территориях редевелопмента – это проекты вопреки, а не благодаря. Это абсолютно частная инициатива. На свой страх и риск. Застройщик не может стоять, он не может не развиваться, он должен работать, он ищет новые площадки…
Максим Морозов: С учетом дефицитного земельного банка.
Василий Селиванов: Ищет новые возможности, принимает риски градостроительные, кои у нас очень высоки. Понимает риски взаимоотношений с градозащитным сообществом, которое у нас не всегда предсказуемое.
Максим Морозов: К классности возвращаясь – что вы вкладываете или что, вы считаете, необходимо вкладывать в стандарт, бизнес, элит, хотя бы классические классы.
Василий Селиванов: Мы своими проектами демонстрируем переходы из одного класса в другой. Мы говорим о том, чем бизнес-класс от LEGENDA отличается от смарт-комплексов у LEGENDA, чем премиум отличается бизнес-класса.
Максим Морозов: Внутри себя?
Василий Селиванов: Внутри себя. Внутри наших проектов. Создавая, как мне кажется, некий прецедент на рынке. Рынок ведет себя таким образом, зачастую, что маркетинговая аргументация нужна для того, чтобы, пользуясь хорошей локацией, натянуть нужную дополнительную классность, а фактически в продукте, в элементах продуктов, этой классности не будет.
Максим Морозов: Будем надеяться, что в том числе и к нашему сегодняшнему разговору прислушаются. Василий, спасибо.
Василий Селиванов: Спасибо, Максим.
Источник: